Guide urbanisme : la dénomination des zones du PLU

Vous souhaitez vous lancer dans un projet de construction, de rénovation ou d’extension de terrain ? Il est important de bien vous informer afin de vous conformer à la règlementation en vigueur.

Le maitre d’ouvrage doit notamment se renseigner sur la dénomination des zones du PLU. Cette démarche incontournable doit en effet être menée avant tout dépôt de permis de construire.

Cette étape permet de s’assurer que le projet à entamer répond aux règles d’urbanisme en vigueur et que le terrain est constructible. Découvrez ici la dénomination des zones du PLU !

• Quelles sont les différentes zones du PLU ?

  Le PLU ou plan local d’urbanisme est un document initié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2009.

  Il est délimité en différentes zones qui permettent de classifier les terrains en fonction de leurs caractéristiques géologiques, environnementales, techniques et politiques. Avant même de présenter les zones du PLU, il convient de comprendre ce que c’est.

  Le plan local d’urbanisme traduit un projet global d’aménagement et d’urbanisme à l’échelle d’une commune, d’une métropole (PLUm) ou d’une intercommunalité (PLUi).

  Il renseigne sur les règles générales d’aménagement et d’utilisation des sols suivant le code l’urbanisme du territoire considéré. Le document est élaboré par chaque commune ou l’EPCI compétent en la matière. Le Plan local d’urbanisme comprend différents éléments.

  On y trouve notamment un rapport de présentation où sont expliqués les diagnostics territoriaux, l’état initial de l’environnement, les orientations générales retenues pour le PADD et le zonage, les incidences prévisibles et la compatibilité au regard des lois et règlements.

  Le PLU informe aussi sur le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui définit les orientations générales en termes d’aménagement, d’urbanisme, de déplacement, d’habitat, de protection des espaces, d’équipement et de préservation des continuités écologiques.

  Les orientations d’aménagement et de programmation ainsi que les règlements applicables sont aussi compris dans le document. Le PLU comprend aussi les documents graphiques qui comprennent les délimitations des zones.

  On compte quatre grandes catégories de zonage. Il s’agit de la :

  • Zone A ou zone agricole qui regroupe les secteurs bénéficiant d’une protection spécifique en raison de leur potentiel biologique ;
  • Zone U ou zone urbaine qui délimitent les agglomérations urbanisées ;
  • Zone AU qui correspond aux secteurs en cours d’urbanisation ;
  • Zone N ou zone naturelle ou forestière qui regroupe les secteurs à caractère inconstructible, équipés ou non, mais qui sont à protéger.

  Chaque zone du plan local d’urbanisme comprend des sous-sections permettant une meilleure organisation des communes. Elles ont chacune des règlementations spécifiques.

  Comment connaître le zonage d’un terrain ?

  Il faut connaître la zone dans laquelle son terrain se situe afin d’y appliquer les règles d’urbanismes en vigueur. Pour ce faire, consultez le plan de zonage. Cette représentation cartographique vient en complément du PLU.

  Le plan de zonage permet de voir la délimitation des différentes zones du plan local d’urbanisme. Vous devriez aussi consulter le plan cadastral qui est une représentation graphique d’une commune.

  On y trouve l’ensemble des propriétés foncières et l’emprise au sol des constructions qui l’occupent. Ce document cartographique renseigne sur :

  • La surface du terrain ;
  • La position des villages, villes et hameaux ;
  • Le tracé des rues et des cours d’eau ;
  • Les numéros et les limites de chaque parcelle ;
  • La superficie des constructions existantes.

  Vous pouvez consulter les deux documents à la mairie ou sur internet.

  La zone U du PLU (zone urbaine)

  La zone U ou zone urbaine du PLU représente, selon l’article R 151.18 du code de l’urbanisme, « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».

Bien que cette zone soit la plus constructible du PLU, il faut faire attention et prendre certaines précautions. En effet, on ne construit pas n’importe où, même dans une zone urbaine.

La parcelle ciblée doit être viabilisée. Le secteur doit être desservi par une voie publique et équipé de réseaux d’eau et d’électricité. Il faut noter que la zone urbaine est subdivisée en différentes sous-sections : UA, UB, UC, UD, UE, UL, UI, UP, UT, UV et UY.

Les délimitations sont faites selon la densité des constructions ou pour une utilisation précise.

La zone AU du PLU (zone à urbaniser)

Selon l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser sont des « secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouvert à l’urbanisation ». Il existe deux types de zones AU qui dépendent de la présence des équipements et de leur dimensionnement.

La première zone regroupe les secteurs immédiatement urbanisables en raison de la présence d’assainissement et d’équipement suffisants. Les parcelles qui s’y trouvent sont autorisées à la construction.

La seconde zone AU correspond aux secteurs urbanisables à plus long terme où les équipements en périphérie sont insuffisants. Elle est aussi qualifiée de zone à urbanisation fermée dont l’ouverture est subordonnée à une révision du plan local d’urbanisme.

La zone A du PLU (zone agricole)

La zone A ou zone agricole du PLU correspond aux « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » selon l’article R. 151-22 du code de l’urbanisme.

On y trouve les différents territoires devant bénéficier d’une protection particulière eu égard à leur potentiel biologique. Il s’agit donc des parcelles cultivées et des installations requises à leur exploitation. Les zones agricoles sont en principes non constructibles.

Le législateur a néanmoins prévu certaines exceptions. L’article R151-23 stipule que seules les constructions nécessaires à l’exploitation agricole, au stockage et à l’entretien de matériel agricole (par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées) sont autorisées.

Par ailleurs, les constructions, les extensions, les changements de destination, les aménagements, les installations ou encore les annexes aux bâtiments d’habitation sont validés par défaut.

Il faut se référer aux articles L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13. Dans l’un ou l’autre des cas, les constructions sont soumises au respect strict des cahiers de charge.

La zone N du PLU (zone naturelle)

La zone N ou zone naturelle du plan local d’urbanisme désigne les secteurs qui présentent un intérêt environnemental selon l’autorité administrative.

Il s’agit généralement des espaces naturels et forestiers dont on souhaite conserver l’intégrité. Le code de l’urbanisme prévoit des normes auxquelles doivent répondre les secteurs classés dans la zone N. On tient compte de :

• L’existence d’une exploitation forestière ;
• Du caractère d’espaces naturels ;
• La qualité des sites, espaces et milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
• La nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
• La nécessité de prévenir les risques, notamment d’expansion des crues.

La norme dans la zone N est le principe d’inconstructibilité. Elle n’est cependant pas incompatible avec l’éventualité de construction.